Investir en loi Scellier

Nous avons souvent des questions sur le cumul possible de la loi Scellier avec les autres dispositifs de défiscalisation immobilière comme les lois de Robien, le dispositif Borloo, la loi Girardin, le dispositif Malraux, etc.

Sans le préciser ouvertement, le cumul loi Scellier avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière semble tout à fait possible. La seule limite précisée par la loi est qu’une même personne ne peut bénéficier que d’un seul dispositif fiscal pour un même logement.

Exemple : si vous possédez déjà une loi de Robien pour un appartement, vous ne pouvez pas en plus prétendre aux réductions d’impôts de la loi Scellier pour ce même logement.

Le dispositif Scellier est une loi dite “de défiscalisation immobilière“. Cela signifie qu’elle permet, via l’achat d’un bien immobilier, d’arriver à diminuer voir d’annuler ses impôts sur le revenu (IR ou IRPP).
Ces dispositifs sont crées par l’état afin de favoriser l’investissement dans certains secteurs. Le gain fiscal qu’ils procurent permettent d’augmenter sensiblement l’achat de tel ou tel type de bien, ce qui fait que tout le monde s’y retrouve : l’état qui a réussi a augmenté l’investissement dans un secteur, et le particulier qui se voit déduire une partie de ses impôts en contrepartie de son achat.

Dans le cas de la loi Scellier, l’investissement immobilier consiste à acheter un bien immobilier (appartement ou maison, et même réhabilitation de biens anciens) dans un but locatif. Le propriétaire prend l’obligation de louer son bien pendant 9 ans. En contrepartie de son investissement, l’état lui permet de déduire une partie de son achat (25% sur 9 ans) directement de ses impôts.

Attention néanmoins au non respect de la loi Scellier  : si le propriétaire ne respecte pas son engagement de location du bien acheté, cela peut entrainer la remise en cause de la réduction d’impots accordée par l’état. Dans ce cas, l’investisseur Scellier devra réintégrer dans son revenu fonciter la réduction d’impots accordée par l’état les années précédentes. Il s’agit donc bel et bien d’un remboursement de l’avantage fiscal!
La loi Scellier prévoit néanmoins 3 cas exceptionnels de non respect de l’engagement de location, sans sanction.

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La loi Scellier est souvent comparée aux dispositifs de Robien et/ou Borloo. Elle est même quelque fois présentée comme la “nouvelle loi De Robien”. En effet, même si ces 3 dispositifs proposent une défiscalisation des biens immobiliers achetés en vue de les louer, il est très important de saisir leurs différences.

La principale différence entre les 2 lois réside dans le type d’avantage fiscal. Dans les dispositifs Robin comme Borloo, il s’agit de déduire une partie du prix du bien des loyers perçus. C’est donc le revenu imposable qui est diminué, et l’économie d’impôt réalisée dépend donc de la tranche marginale d’imposition. C’est en cela que le dispositif est inégal : il est clairement plus avantageux pour les contribuables fortement imposés. Alors que dans le cas de la loi Scellier, la réduction intervient directement sur le montant de l’impôt dû. Ainsi, chaque contribuable est traité de la même manière, quelque soit son TMI.

Ainsi, pour un même investissement, le contribuable payant un lourd impôt aura tendance à privilégier les dispositifs actuels (Robien Borloo), qui lui feront économiser au final environ 50% du prix du logement acquis. Par contre, les contribuables avec un taux marginal d’imposition (TMI) bas ou jusqu’à 30% environ devront privilégier la nouvelle loi Scellier, plus avantageuse pour eux.

Dans tous les cas, il est important de savoir que les 2 lois Scellier et de Robien ne sont pas cumulables; En effet, le contribuable doit choisir entre les 2 fiscalités. Néanmoins, il n’est pas explicitement dit par le legislateur que le cumul avec la loi Borloo soit exclu.

A terme, est ce que la loi Scellier remplacera le dispositif de Robien ? Une modification de l’article qui régit la loi de Robien peut le laisser penser. Mais rien n’est sur. Il peut également être envisageable que les dispositifs de Robien et Borloo soient réunis. A suivre…

Pour en savoir plus : le cumul Robien-Scellier

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La loi Scellier propose de réduire de son Impôt sur le revenu (IR) à hauteur de 25% du prix de revient du logement acheté, avec un plafond de 300 000 € d’investissement.
La réduction maximale est de 50 000 € par an et par foyer fiscal.
Le découpage de la réduction d’impôt se fait comme ceci :

• * 2/10 du prix la première année
• * 1/10 les 8 années suivantes.

Dans le cas ou le contribuable serait faiblement imposé (moins de 10 000 € d’impôts), un report est possible sur les 6 années suivantes.

Si le logement demeure loué après la 9ème année, la loi propose de prolonger la réduction d’impôt pendant 6 années supplémentaires (plafonds Borloo), par une réduction à hauteur de 2% par an de l’année 9 à l’année 15.

Attention : La réduction de 25% sera abaissée à hauteur de 20% pendant les 2 dernières années de la loi, c’est à dire à partir du 1er janvier 2011

Bon à savoir : La réduction d’impôt est accordée à partir de l’année d’achèvement du logement (cas du VEFA) ou de son acquisition si elle est postérieure.

Limite de la loi Scellier : Au titre d’une même année, le contribuable ne peut prétendre à la réduction d’impot correspondante que pour un seul logement (achat ou réhabilitation confondus).

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La loi Scellier est destinée à tous les contribuables francais. Elle permet ainsi à toute personne payant des impôts en France de bénéficier des réductions d’impôts dans le cas d’un achat à but locatif.
L’achat du bien neuf, en VEFA, ou du bien ancien (en cas de réhabilitation) doit obligatoirement se faire entre le 1er Janvier 2009, et le 31 Décembre 2012. Pour le moment, la loi prévoit de s’arrêter à cette date. Néanmoins, il est possible qu’elle soit prorogée à cette date, selon l’évolution du redressement de l’économie Française.

Attention : la réduction d’impôt n’est pas accordée si une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique a été conclue avant le 1er janvier 2009 !

==> En bref : Ce nouveau dispositif semble clairement destiné aux contribuables payant un impôt important, mais bénéficiant d’un faible TMI (taux marginal d’imposition), car il s’agit ici d’une réduction d’impôt et non plus d’une déduction du revenu comme c’était le cas pour les lois Robien-Borloo.

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