Investir en loi Scellier

Quelle année !

Voilà donc maintenant près d’un an que la loi Scellier est entrée en vigueur, afin de remplacer les dispositifs actuels Robien et Borloo.

Nous pouvons admettre que son 1er objectif a bien été rempli : renouveler les dispositifs de défiscalisation, mais surtout les rendre compréhensibles pour tout un chacun. Ce 1er constat se retrouve également dans le discours des conseillers vendeurs de défiscalisation : on retrouve aujourd’hui moins de bla bla ou de calculs d’expert, et + de gains fiscal net, et de détails sur les produits immobiliers.

Car oui, qui dit défiscalisation en Robien, Borloo ou Scellier dit avant tout achat d’un bien immobilier. Et cet élément central avait tendance à être oublié.

2ème objectif : cette loi s’est elle trouvée un public ? A la vue de l’engouement pour la loi Scellier, que ce soit sur ce blog ou dans la presse, je répondrai également : OUI ! La loi a été le sujet de beaucoup d’articles, de changement de politiques chez les Conseillers en Gestion de Patrimoine comme chez les promoteurs.

3ème objectif : Scellier est elle meilleure que les autres dispositifs ? De manière globale et calculée, le gain fiscal que permet la loi Scellier aboutit dans la plupart des TMI un “cadeau” fiscal supérieur. Mais au delà de ce gain, la loi Scellier permet elle de redorer le blason de la défiscalisation, et en particulier des ratés ou excès de la loi De Robien? Sur ce dernier point, j’oserai dire oui également. Le nouveau dispositif a permis de rendre plus explicite le système de défiscalisation, et ainsi de rendre le consommateur plus averti. Il faut toujours être vigilant néanmoins, mais la loi Scellier va dans le bon sens, de la clarté et de la simplicité.

En attendant notre prochain article sur les futurs enjeux de la loi Scellier en 2010, toute l’équipe se joint à moi pour vous souhaiter d’excellentes fêtes de fin d’année.

N’hésitez pas à nous donner votre avis sur ce bilan !

Comme nous vous l’avions récemment annoncé, la loi Scellier s’apprêtait à évoluer en 2010, via le projet de loi de finance 2010 qui devait l’amender allègrement.

Pour rappel, ce projet prévoyait de ramener la déduction d’impôts à 20% pour les logements qui ne respectaient pas la norme de basse consommation (logements BBC), et ce dès 2010.

Néanmoins, les débutés de la commission des finances de l’Assemblée Nationale ont en décidé autrement, puisqu’ils viennent de voter le maintien à 25% de la réduction d’impôts pour la loi Scellier en 2010. Il s’agit d’un geste fort pour le maintien du marché de l’immobilier neuf, qui se maintient à un bon niveau depuis l’entrée en vigueur de cette loi, malgré la crise de début d’année.

Après 2010, la loi Scellier évoluera tout de même puisque l’économie d’impôts semble destinée à être de 15% pour les 2 années restantes (2011 et 2012), et ce pour la norme la plus courante (RT 2005). Ce sont alors les logements BBC (Bâtiments Basse Consommation) qui permettront la plus forte réduction d’impôts, soit 25% de la valeur du bien.

“miser sur le développement durable” : ces mots semblent être le nouvel objectif à atteindre pour la future loi de finance 2010. En effet, le ministre du budget Eric Woerth le confirmait il y a peu: de nombreuses initiatives du gouvernement vont se mettre au vert!

Déduire ses intérêts d’emprunts…pour les maisons écologiques
Première en date, la déduction des intérêts d’emprunt pour les achats immobilier ! Cette disposition du gouvernement va être teintée de développement durable, puisque ce volet de la loi TEPA mise en place il y a 2 ans, va privilégier les achats en logements “BBC” (batiment basse consommation). Seuls ces logements sembleront bénéficier du dispositif complet (comprendre par là : la déduction maximale). A confirmer quand la loi de finance 2010 sera annoncée.

Un Scellier écologique ?
Il pourrait en être de même avec l’investissement en loi Scellier. Même si aujourd’hui la réduction sur le prix d’achat du logement est de 25%, il se pourrait que pour les investissement réalisés à partir de 2011, la réduction soit abaissée à hauteur de 20%.

De plus, comme pour la déductibilité des intérêts d’emprunts, le contribuable bénéficiera de la réduction maximum en loi Scellier uniquement s’il investit dans une maison écologique, à savoir le fameux label “BBC”. Une autre preuve de la volonté du gouvernement d’amorcer un virage résolument écologique, dans le choix de des dispositifs fiscaux.

Zonage de la loi Scellier
Comme nous vous l’avions présenté il y a quelques mois, la loi Scellier repose avant tout sur une délimitation des zones très précise. Ainsi, afin de ne pas reproduire “l’erreur Robien”, la loi Scellier n’est éligible que sur une partie du territoire (zones A, B1 et B2), représentant des villes à forte demande locative.
Afin de satisfaire les maires laissés de coté, l’état a néanmoins élargi ce zonage récemment afin de faire passer un bon nombre de “petites” villes de la zone C à la zone B.

Des communes trop risquées
C’est cette initiative que le Crédit Foncier vient de montrer du doigt, dans son rapport publié en juillet 2009 sur la loi Scellier : Selon ce rapport, une soixantaine de villes seraient trop risquées pour les achats en loi Scellier. Parmi elles, nous trouvons des villes comme Poitiers, Dijon, ou Clermont-Ferrand.
Par cette étude, le Crédit Foncier remet directement en cause l’élargissement de la loi intervenu en Avril 2009.

Locataire et économie d’impôts
La loi Scellier permet de déduire une partie de son investissement immobilier, lorsque l’on loue le bien immobilier en question. Mais il est rarement dit par les commerciaux, qu’une absence de locataire signifie une absence d’économie d’impôts ! Ainsi, dans des villes où le potentiel locatif n’est pas assez important (taille de la ville trop restreinte, tissu économique faible, manque d’universités), il peut y avoir un risque à effectuer un investissement scellier. C’est pour cela que nous répétons ici que ce type d’investissement doit avant tout être réfléchi, et nous vous conseillons de choisir votre bien comme si vous l’achetiez pour vous! C’est le meilleur moyen d’effectuer le bon choix !

Le bon choix Scellier

A la vue des mails que nous recevons, bon nombre d’entre vous se questionnent sur l’opportunité d’utiliser la loi Scellier pour leur investissement immobilier (pour un investissement en général même!).  Il est vrai que l’arrivée de ce nouveau dispositif en début 2009 a révolutionné le marché de l’investissement locatif…et boulversé l’intérêt d’investir dans la pierre aujourd’hui! Les dispositifs qui étaient en place jusqu’à présent (Robien et Borloo pour ne citer que les principaux) étaient en perte de vitesse, sur-vendus, et décriés par la presse. Ils sont même normalement amenés à disparaitre à la fin d’année 2009.

Scellier et la crise.

L’état a voulu marquer le coup en proposant un nouveau dispositif pour supplanter ceux existants. Et pour une fois, l’effet de la crise a été bon pour les investisseurs : l’état a dépêché ce dispositif bien plus intéressant fiscalement que Robien et Borloo, et surtout accessible à tous.
Car il ne faut pas s’y tromper, un des avantages de la loi Scellier est bien là : il ne s’agit plus d’être un conseiller en gestion de patrimoine averti pour investir dans un dispositif complexe. La loi Scellier est ouverte à tous…et à toutes les bourses. L’état souhaite ainsi ouvrir les possibilités pour l’épargnant…mais également aider les promoteurs immobiliers lourdement en difficulté à coté de la crise immobilière en ce début 2009.

Alors : un investissement scellier ou pas ?

Nous avons donc au final une loi simple à comprendre et à utiliser (le gain fiscal est à déduire directement de l’impot dû!), ouverte à tous les profils (quelque soit votre T.M.I), et dans la limite complètement acceptable de 300 000  € d’investissement par an.
Attention tout de même : il ne s’agit pas d’un “bon plan” à prendre à la légère mais d’un investissement qui se révèlera rentable s’il est décidé consciencieusement, et surtout suivi dans le temps. Regardez donc attentivement le logement en question, et décidez comme s’il s’agissait d’un achat pour vous (intérêt de la ville, vie du quartier, équipement du logement, etc).

Vous avez franchi le pas de l’investissement scellier ? N’hésitez pas à en parler sur notre forum !

Le monde de la loi Scellier évolue beaucoup ces temps-ci. Retrouvez toute l’actualité sur la loi Scellier grâce à nos dernières news :

- 27 Sept 2009 : Scellier et la loi de finance 2010

- Sept 2009 : Scellier : des communes trop risquées ?

- Août 2009 : Choisir la loi Scellier ou pas ?

- Juillet 2009 : La loi Scellier en outre mer

- Mai 2009 : Le point sur les nouveautés

- Avril 2009 : la loi Scellier étendue