Investir en loi Scellier

Afin d’expliquer la loi Scellier, prenons un exemple concret d’investissement:

Monsieur Peral achète un appartement neuf pour un montant de 180 000€. Il a choisi un bien neuf éligible à la loi Scellier, auprès d’un promoteur de renom.
Cet achat est financé à l’aide d’un crédit auprès de sa banque, dont les mensualités s’élèvent à 1200€/mois.

Monsieur Péral met son appartement en location et passe par une agence de location, afin de prendre une garantie de loyer. Le loyer lui procure un revenu net de charge mensuel de 550€

Grâce à la loi Scellier, M.Péral bénéficie d’une réduction d’impôt annuelle de 9000€ la première année, puis 4500€ par an de l’année 2 à l’année 9 incluse. Au total, la réduction d’impot sera de 45 000€ sur 9 ans, et ce, quelle que soit la tranche marginale d’imposition du foyer

Au bout de 9 ans, M.Péral peut revendre son bien ou décider de l’habiter. S’il le conserve en location, il pourra alors continuer de bénéficier d’une réduction d’impot de 2% de la valeur de bien pendant 6 années supplémentaires, soit 3600€. La réduction d’impôt peut donc être prolongée à hauteur de 21 600€.

Résumé des réductions loi scellier:
>> Logement de 180 000€
>> Total des réductions d’impôts sur 15 ans (9 + 6) : 66 600€

La réduction d’impôt permet donc de financer 37% du prix du logement!

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La loi Scellier est souvent comparée aux dispositifs de Robien et/ou Borloo. Elle est même quelque fois présentée comme la “nouvelle loi De Robien”. En effet, même si ces 3 dispositifs proposent une défiscalisation des biens immobiliers achetés en vue de les louer, il est très important de saisir leurs différences.

La principale différence entre les 2 lois réside dans le type d’avantage fiscal. Dans les dispositifs Robin comme Borloo, il s’agit de déduire une partie du prix du bien des loyers perçus. C’est donc le revenu imposable qui est diminué, et l’économie d’impôt réalisée dépend donc de la tranche marginale d’imposition. C’est en cela que le dispositif est inégal : il est clairement plus avantageux pour les contribuables fortement imposés. Alors que dans le cas de la loi Scellier, la réduction intervient directement sur le montant de l’impôt dû. Ainsi, chaque contribuable est traité de la même manière, quelque soit son TMI.

Ainsi, pour un même investissement, le contribuable payant un lourd impôt aura tendance à privilégier les dispositifs actuels (Robien Borloo), qui lui feront économiser au final environ 50% du prix du logement acquis. Par contre, les contribuables avec un taux marginal d’imposition (TMI) bas ou jusqu’à 30% environ devront privilégier la nouvelle loi Scellier, plus avantageuse pour eux.

Dans tous les cas, il est important de savoir que les 2 lois Scellier et de Robien ne sont pas cumulables; En effet, le contribuable doit choisir entre les 2 fiscalités. Néanmoins, il n’est pas explicitement dit par le legislateur que le cumul avec la loi Borloo soit exclu.

A terme, est ce que la loi Scellier remplacera le dispositif de Robien ? Une modification de l’article qui régit la loi de Robien peut le laisser penser. Mais rien n’est sur. Il peut également être envisageable que les dispositifs de Robien et Borloo soient réunis. A suivre…

Pour en savoir plus : le cumul Robien-Scellier

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Voici les principales dates clés, ainsi que les chiffres clés liés à la loi Scellier :

* 10 décembre 2008 : date d’adoption de la loi par l’état
* 1er Janvier 2009 : début de l’application de la nouvelle loi Scellier
* 31 Décembre 2012 : fin (à ce jour) de la loi Scellier
* 9 ans : Durée de location obligatoire du bien. C’est également la durée standard de réduction d’impôt.
* 6 ans : Durée complémentaire de réduction d’impôts, si le logement continue à être loué (plafonds Borloo).
* 25% : part du prix de revient du logement pouvant être déduit des impôts sur le revenu, (pour les achats effectués entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2010).
* 20% : part du prix de revient du logement pouvant être réduit des impôts sur le revenu à partir du 1er janvier 2011 (jusqu’à la fin de la loi le 31 décembre 2012)
* 1/10 et 2/10 : La réduction d’impôt sur 9 ans est divisée en 2 périodes : la réduction sera de 2/10 la 1ere année, puis de 1/10 les 8 années suivantes.
* 300 000€ : montant maximum du bien concerné par ce dispositif

La loi Scellier propose de réduire de son Impôt sur le revenu (IR) à hauteur de 25% du prix de revient du logement acheté, avec un plafond de 300 000 € d’investissement.
La réduction maximale est de 50 000 € par an et par foyer fiscal.
Le découpage de la réduction d’impôt se fait comme ceci :

• * 2/10 du prix la première année
• * 1/10 les 8 années suivantes.

Dans le cas ou le contribuable serait faiblement imposé (moins de 10 000 € d’impôts), un report est possible sur les 6 années suivantes.

Si le logement demeure loué après la 9ème année, la loi propose de prolonger la réduction d’impôt pendant 6 années supplémentaires (plafonds Borloo), par une réduction à hauteur de 2% par an de l’année 9 à l’année 15.

Attention : La réduction de 25% sera abaissée à hauteur de 20% pendant les 2 dernières années de la loi, c’est à dire à partir du 1er janvier 2011

Bon à savoir : La réduction d’impôt est accordée à partir de l’année d’achèvement du logement (cas du VEFA) ou de son acquisition si elle est postérieure.

Limite de la loi Scellier : Au titre d’une même année, le contribuable ne peut prétendre à la réduction d’impot correspondante que pour un seul logement (achat ou réhabilitation confondus).

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La loi Scellier est destinée à tous les contribuables francais. Elle permet ainsi à toute personne payant des impôts en France de bénéficier des réductions d’impôts dans le cas d’un achat à but locatif.
L’achat du bien neuf, en VEFA, ou du bien ancien (en cas de réhabilitation) doit obligatoirement se faire entre le 1er Janvier 2009, et le 31 Décembre 2012. Pour le moment, la loi prévoit de s’arrêter à cette date. Néanmoins, il est possible qu’elle soit prorogée à cette date, selon l’évolution du redressement de l’économie Française.

Attention : la réduction d’impôt n’est pas accordée si une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique a été conclue avant le 1er janvier 2009 !

==> En bref : Ce nouveau dispositif semble clairement destiné aux contribuables payant un impôt important, mais bénéficiant d’un faible TMI (taux marginal d’imposition), car il s’agit ici d’une réduction d’impôt et non plus d’une déduction du revenu comme c’était le cas pour les lois Robien-Borloo.

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Synthèse sur la loi Scellier :